扭亏为盈！美的置业“退房”首年净赚5.59亿元，但毛利率下滑与担保激增风险犹存

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从传统房地产开发商转型为轻资产运营模式、 完成重大资产重组的美的置业 （ 03990.HK ）发布了“退房”后的首份年度成绩单。

根据美的置业近日披露的 2025年度业绩，期内公司实现持续经营业务收入约41.49亿元，同比增长11.4%；实现公司拥有人应占期内持续经营业务利润为5.59亿元，同比增长16.9%，彻底扭转了上年同期净亏损超20 亿元的困局。若剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支后， 美的置业股东应占核心净利润进一步达到6亿元，同比增长19.3%，转型成效初步显现。

财报显示，美的置业收入端的增长主要依赖业务结构的优化与新业务的发力。持续经营业务收入从2024 年的37.26亿元增至41.49亿元，11.4%的增幅背后，四大业务板块表现分化显著。

作为2024年重组后新增的开发服务业务成为最大亮点，收入从2.93亿元飙升至9.58亿元，同比暴增227.1%，成为拉动整体收入增长的核心动力，这主要得益于该业务在2025年实现首个完整年度收入确认，既承接了控股股东的房地产开发全周期服务资源，又成功拓展了4个第三方项目，无锡东望府项目首开去化率超90%的表现验证了其市场竞争力。

物管服务作为核心盈利支柱，收入达19.04亿元，同比增长3.5%，得益于合约管理面积的稳步提升，截至年末合约面积9964万平方米、在管面积8632万平方米，业务基本盘保持稳定。

而资产运营和房地产科技业务则出现不同程度下滑，前者收入8.35亿元，同比下降15.4%，主要因商业物业销售交付减少，后者收入4.52亿元，同比下降25.4%，主要受房地产行业销售下行导致建设项目减少影响。

利润端的改善更为亮眼，持续经营业务利润从4.78亿元增至5.59亿元，核心净利润突破6亿元，这一方面源于收入规模的扩大，另一方面得益于成本控制与财务结构的优化。2025年公司行政开支同比下降2.2%，销售及营销开支下降9.8%；同时，财务状况大幅改善，全年实现财务收益净额较2024年同期财务成本净额下降121.8%，实现根本性反转，主要得益于利息费用的大幅减少。

不过，盈利能力的隐忧同样不容忽视。尽管毛利总额从2024年的13.32亿元增至13.65亿元，增长2.5%，但毛利率却从35.7%下滑2.8个百分点至 32.9%。这一变化主要源于业务结构的调整，新增的开发服务业务尚处于拓展期，且物管服务、资产运营等业务规模扩大带来的规模效应尚未完全抵消成本上升压力，2025年销售成本同比增长16.3%，增速高于收入增幅，拉低了整体毛利率水平。

值注意的是，截至2025年12月31日，美的置业的按揭贷款担保余额从2.51亿元飙升至5.18亿元，增幅达106.8%，主要为支持产业园客户购房贷款。若未来客户违约，公司可能面临代偿风险，形成隐性负债压力。